Investir dans une résidence de tourisme est souvent perçu comme un moyen simple d’accéder à l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion. Dans la majorité des cas, ce type d’investissement s’accompagne d’un bail commercial, signé avec un exploitant qui prend en charge l’exploitation du bien en échange d’un loyer garanti.
Cependant, certains investisseurs cherchent à acheter sans bail commercial pour reprendre le contrôle total de leur bien, fixer leurs propres conditions de location et espérer une rentabilité plus intéressante. Si cette option peut sembler séduisante sur le papier, elle implique également des contraintes et des risques qu’il est essentiel de bien comprendre avant de se lancer.
Alors, est-il possible d’acheter un bien dans une résidence de tourisme sans signer un bail commercial ? Quels sont les avantages et inconvénients de cette approche ? Faut-il privilégier une gestion indépendante ou rester dans un cadre plus classique ? Décryptage.
Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?
Une résidence de tourisme est un ensemble immobilier destiné à l’accueil temporaire de vacanciers, à la différence d’une résidence classique où les occupants sont des locataires à l’année. Ces résidences sont classées et bénéficient d’une gestion spécifique permettant d’offrir des services hôteliers comme l’accueil, le ménage ou la restauration.
Dans la plupart des cas, ces biens sont achetés par des investisseurs privés qui les confient à un exploitant unique via un bail commercial, en échange d’un loyer fixe. Cela permet de garantir une rentabilité stable sans se soucier de la recherche de locataires ou des aléas du marché locatif saisonnier. Pour découvrir des stratégies d’investissement et des astuces financières, consultez cet article sur l’achat immobilier sans apport.
Cependant, certaines unités au sein de ces résidences ne sont pas forcément liées à un bail commercial, notamment lorsque l’exploitant ne détient pas 70 % des logements ou si les conditions de gestion ont évolué avec le temps.
Acheter sans bail commercial : est-ce possible ?
Dans certains cas, un bien situé dans une résidence de tourisme peut être acquis sans bail commercial. Cependant, cette option dépend de plusieurs facteurs :
- La structure juridique de la résidence : certaines copropriétés autorisent la gestion indépendante, d’autres l’interdisent formellement.
- Le règlement de copropriété : il peut imposer une gestion unique par un exploitant, ou au contraire laisser la liberté aux propriétaires de gérer leur bien.
- Les 70 % réglementaires : une résidence de tourisme doit, en théorie, compter 70 % de logements sous bail commercial pour conserver son classement. Les 30 % restants peuvent être exploités librement.
Avant d’acheter, il est donc impératif de vérifier ces éléments auprès du syndic de copropriété et de l’exploitant pour éviter toute mauvaise surprise.
Les avantages d’un achat sans bail commercial
Plus de liberté dans la gestion du bien
L’un des principaux atouts de l’achat sans bail commercial est la liberté totale de gestion. Contrairement aux propriétaires sous bail, vous pouvez :
- Fixer vous-même vos tarifs de location et vos conditions
- Louer à l’année ou en saisonnier selon vos préférences
- Réserver votre bien pour un usage personnel sans restriction
Cela peut être particulièrement intéressant pour ceux qui souhaitent utiliser leur bien comme résidence secondaire, tout en générant des revenus locatifs lorsqu’ils ne l’occupent pas.
Optimisation fiscale et absence d’engagement à long terme
Ne pas être lié à un bail commercial signifie également :
- Aucune contrainte de durée : alors qu’un bail commercial dure généralement 9 ans minimum, vous êtes libre de vendre ou d’arrêter la location à tout moment.
- Choix du régime fiscal : possibilité d’opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), plus flexible que les obligations d’un bail commercial.
- Revenus potentiellement plus élevés : en pratiquant des locations saisonnières optimisées, il est possible d’obtenir des rendements supérieurs à ceux garantis par un exploitant.
Les inconvénients et les risques à anticiper
Absence de revenus garantis
Avec un bail commercial, l’exploitant verse un loyer fixe, qu’il y ait des locataires ou non. Sans bail, c’est à vous de trouver des clients et d’assurer la rentabilité de votre investissement.
- Le taux d’occupation peut varier selon la localisation et la saison
- Les périodes creuses peuvent peser sur la rentabilité
- Le risque de loyers impayés est plus élevé qu’avec un exploitant unique
Il est donc primordial d’étudier la demande locative réelle avant d’acheter sans bail commercial.
Gestion plus complexe et contraintes logistiques
Être indépendant signifie aussi prendre en charge :
- Les réservations et la gestion administrative
- Le ménage et l’entretien entre chaque location
- Les relations avec les locataires (réclamations, problèmes techniques, etc.)
Une solution consiste à faire appel à une agence de gestion locative, mais cela engendre des frais supplémentaires qui peuvent diminuer la rentabilité de l’investissement.
Perte des avantages fiscaux liés au bail commercial
En résidence de tourisme, la récupération de la TVA sur le prix d’achat est un avantage important. Mais pour en bénéficier, il faut louer via un bail commercial pendant au moins 20 ans.
Sans bail, cet avantage disparaît et vous devrez supporter la TVA sans possibilité de remboursement. De plus, certaines exonérations fiscales comme le dispositif Censi-Bouvard ne s’appliquent pas en gestion libre.
Les alternatives pour rentabiliser son investissement
Si l’achat sans bail commercial vous attire, plusieurs stratégies peuvent vous aider à maximiser la rentabilité :
- Passer par une agence de location saisonnière pour déléguer la gestion tout en conservant la flexibilité de fixer les prix.
- Proposer des locations courte durée sur Airbnb ou Booking pour maximiser le taux d’occupation.
- Opter pour un bail meublé classique si la demande locale le permet, notamment dans les zones touristiques avec une forte activité économique.
- Vérifier si un exploitant propose des contrats de gestion flexibles, offrant un compromis entre autonomie et sécurité financière.
Conclusion : Faut-il investir sans bail commercial ?
Acheter dans une résidence de tourisme sans bail commercial peut être une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant plus de flexibilité et une meilleure rentabilité potentielle. Toutefois, cela implique une gestion active, un risque plus élevé sur les revenus locatifs et la perte de certains avantages fiscaux.
Cette option est particulièrement adaptée aux profils suivants :
- Investisseurs expérimentés capables d’optimiser la gestion locative
- Personnes cherchant une résidence secondaire avec des revenus complémentaires
- Propriétaires prêts à déléguer la gestion à une agence spécialisée
En revanche, si vous cherchez une rentabilité garantie et une tranquillité totale, le bail commercial reste une option plus sécurisante.
Avant de se lancer, il est essentiel d’analyser le marché local, de bien lire le règlement de copropriété et de comparer les différentes options fiscales pour s’assurer que l’investissement correspond bien à ses objectifs financiers.